‘전세 낀 아파트 사놓기'(전끼아사)가 좋은 ‘부동산투자’인 이유

[아시아엔=김영수 경제칼럼니스트] ‘전세 낀 아파트 사놓기’가 좋은 부동산 투자일 가능성이 높다. 바로 아래와 같은 이유에서다.

첫째, 전세 가격이 아파트 가격에 가까와 오면 그 아파트를 사는데 별로 비용이 들지 않는다.

따라서 투자 포트폴리오를 만드는데 별로 자금 부담이 되지 않는다. 이 포트폴리오를 ‘전낀아사’(전세 낀 아파트 사기)라고 부르기로 하자.

물론 아파트 가격이 오르면 돈을 별로 들이지 않고 좋은 포트폴리오를 만들었으니 크게 번거다. 게다가 전세가격도 따라 오르면 집주인 입장에서야 그때 그때 쓸 수 있는 현금도 더 늘어난다. 아파트 가격이 내릴 것이라는 믿음에 전세를 얻은 사람들과 도박을 벌여 그 반대편에 베팅을 한 것이기에 따는 것이다. 좀더 좋게 표현하면 집값이 내릴 것이라는 믿음을 가진 사람에게 집을 제공하여 주는 사회적 공헌을 하였기에 그 헌신적인 노력에 대해 사회가 보상을 해준 것이다.

사실, 딱 거기까지만 생각하고 무조건 지르는 사람들이 돈을 번다. 거기서 몇 걸음 더 생각하는 사람은 돈을 벌지 못한다. 너무 많이 생각한 거다. 그래도, 한번 생각해보자.

둘째, 아파트 가격이 내리면 어쩐다?

아파트 가격이 내려간다 하더라도 전세보다 내려가는 경우는 거의 없다. 따라서 전세가격은 아파트가격 변동의 하한선을 심리적으로 형성하고 있는 것이다. 전세 세입자들이 전세가격을 형성할 적에 자신들 전세금 보호를 생각하고 전세가를 형성시키기 때문에 그렇다. 생각해보면 쉽다. 5억원짜리 아파트에 7억 전세가 형성되기는 어렵다. 그러면 집 주인이 7억에 전세를 놓고 만세를 불러버리기 때문이다. 그런 나쁜 사람들이 얼마나 될까? 물론 좋은 사람도 나빠지는 경우가 있다. 그래서 아파트가치는 전세가치보다 항상 높게 형성되기 마련이다. 전세는 엄격한 의미에서 부채다. 그리고 집은 그 부채에 대한 일종의 담보인데, 집값이 내려가서 전세가격보다 내려가면 전세라는 부채에 대한 담보로서의 가치가 모자라게 되기 때문이다. 그래서 전세가 집값 자체에 육박하게 되면, 집값이 오르거나 전세가 더 이상 오르지 않게 되어있다.

전세가격이 집값에 비해 상대적으로 오르는 것은 집은 필요한데 집값이 내릴 것 같으니, 전세는 집값이 내리는 리스크를 헷지 시켜주니 그래서 전세가격이 오르는 것이다. 그러나 무한정 그런 메커니즘이 작용하는 것이 아니다. 전세가 너무 올라버리면, 전세라는 금융상품 자체가 리스크를 띄기 시작하기 때문에 그렇다.

바로 그런 이유로 “전세 보증금 올려달라는 등살에 시달리느니 차라리 사버린다”는 기사를 많이 읽게 된다. 전세가 집값보다 넘어서기가 여간 해서 어려운 이유가 바로 여기에 있다.

셋째, 전세가 내리면 어떻게 한다?

전세가 내리는 가장 큰 이유는 아파트 가격이 오른다는 기대심리 때문일 것이다. ‘전끼아사’ 포트폴리오의 가치는 올라간다. 단, 전세가 내리면 그 다음 세입자의 보증금이 줄어든다. 줄어든 만큼 어디선가 현금을 동원해와야 한다. 이 현금동원능력이 없거나, 그때 은행에서 대출을 해주지도 않고, 그렇다고 아파트를 팔아버릴 수도 없으면 ‘전끼아사’ 포트폴리오는 골탕을 먹게 된다. 패배는 ‘병가지상사’. 한번의 패배에 일희일비하지 말자. 전끼아사 포트폴리오 형성에 그렇게 돈이 많이 들지 않았다는 사실을 기억하자. 손을 들어버리고 세입자에게 아파트 문서와 열쇠를 주어버리고, 마음편하게 지내면 된다. 아파트 가격이 오르고 있으므로 세입자로서는 해피해 할 것이다. 그러나 약간의 현금 동원능력이 있으면 그런 일도 막을 수 있고, 전끼아사를 여러 개 만들어 놓았으면, 갑자기 자금이 몰리는 그런 대형참사도 피할 수 있을 것이다. 전끼아사의 비밀은 여러 개를 한번에 하는 것이 아닐까 싶다. 갑자기 한 프로젝트에서 현금수요가 발생하더라도 다른 프로젝트에서 동원이 될 수도 있기에 그렇다. 10개의 전끼아사를 했다고 상상하자. 다 내어놓으면 다 안 팔릴 가능성은 하나가 안 팔릴 가능성보다는 훨씬 작기 때문이다.

넷째, 아파트가격이 많이 내리고 전세는 훨씬 더 내리는 것, 이게 최악의 상황일 것이다.

이러면 ‘전끼아사’ 포트폴리오의 가치도 떨어지고, 자금은 자금대로 몰린다. 이것도 전끼아사 포트폴리오를 몇 군데 지역에 걸쳐서 분산시켜 놓으면 어느 정도 부담을 줄일 수 있지 않나 싶다. 아파트 가격이 어느 정도 내릴 것이라는 심리는 전세가격을 올려놓는다. 그러나 그런 현상도 사실 어디까지나 계속되는 것은 아니다. 아파트 가격이 왕창 내릴 것이라는 심리가 팽배하면 전세도 따라 내릴 수밖에 없다. ‘전끼아사’ 포트폴리오는 집값이 어느 정도 내릴 것이라는 믿음이 있는 그 선까지는 유용한 전략이다. 하지만 집값이 왕창 내릴 것이라는 수준까지 가면 헝클어지고 만다. 왜냐하면 앞에서 말했듯이, 전세라는 금융상품이 안전해지지 않기 때문이다.

다섯째, ‘전끼아사’ 포트폴리오는 부동산 가격이 실제로 오르거나 어느 정도 내릴 것이라는 심리가 시장에 퍼지거나, 여기에 딱 맞는 투자전략이다. 어떤 의미에서는 지금이 바로 거기에 해당될지 모르겠다. 파생상품을 사용한 투자전략에서 소위 ‘Butterfly’를 형성해 놓은 것과 어느 정도 유사하다. 열개 정도 여기저기 지역을 달리해서 분산시켜 놓으면 위의 네 번째 문제도 해결될 듯하다.