[부동산 문제, 어떻게 풀 것인가 1] 임대업자가 투기로 불로소득 취득한다?
문재인 정부는 출범 이래 부동산 안정화를 위해 총체적인 역량을 쏟아 왔으며, 온 국민의 시선도 부동산에 쏠려 있다. 이런 가운데 한 건축사업가가 <아시아엔>에 글을 보내왔다. 필자(김주안, 필명)는 시행사업 및 시공사업, 분양, 임대업 등 건설부동산 분야의 사업을 다년간 진행해 온 중견기업의 CEO다. <아시아엔>은 필자의 글을 연재한다. -편집자
[아시아엔=김주안 건축사업가] 부동산에 온 국민이 촉각을 세우고 있다. 문재인 대통령도 나섰다.
흔히 우리는 의식주에 덧붙여 서비스업까지를 사회활동 분야로 분류한다. 이 모든 것은 주거를 바탕으로 이루어진다. 그래서 부동산 문제는 5000만 전국민 누구에게나 해당되는 중요한 일이다.
“부동산을 통한 투기와 불로소득을 막자” 이 말의 취지는 누구나 공감하지만 투기나 불로소득과는 상관 없는 임대업을 손보고 있다는 게 작금의 문제다.
무슨 말인가? 투기는 매입을 한 후 되팔면서 얼마의 양도차익을 남기냐에 따라 그 여부가 판단되며, 불로소득은 큰 노력 없이 소득을 얻는 것을 의미한다. 임대는 매매에 따른 양도차익을 남기는 것이 아닌 월세 수익을 보고 하는 사업이다.
부동산임대업은 통상적으로 투자대비 수익률을 연 4%∼5%로 보고 시작한다. 일반적으로 대학가의 10평 원룸을 1억5000만원에 매입할 경우 50만원 정도의 월세를 받는데, 수익률로 따지면 연 4%, 월 0.34%가 된다. 여기서 각종 세금, 건강보험료, 중개수수료 등을 공제하고 나면 순이익은 연 2%대로 떨어진다.
이해를 쉽게 하기 위해 1억원으로 환산하면 1년에 200만원, 월 약 17만원의 이익을 가져가는 셈이다. 그것도 공실이 없을 때다. 공실이 생기거나 시공사 부실공사로 내부 마감재에 손상이 생기면 적자를 보게 된다. 어떤 사업도 1억원을 투자해 잘해야 월 17만원, 연 2%가 될까말까한 순수익을 남기려고 하는 경우는 없다. 이 금액은 말 그대로 실업급여보다 못한 소득이다. 임대업자가 불로소득자가 아닌 실제 유(有)노동 최저소득자인 이유다.
그렇다고 월세 50만원 받는 매매가 1억5000만원의 부동산을 매각해 양도차익을 실현할 수 있을까? 만약 5천만원을 올린 2억원에 매물을 내놓았다고 가정해보자. 그 누가 2억원을 지불해 월 50만원의 수익을 보려고 하겠는가?
임대업자들이 ‘7.10 대책’ 발표 이후 길거리로 쏟아져 나온 것은 생존의 문제가 걸려 있기에 그런 것이다. 위의 구조를 이해하면 임대사업을 단순히 투기로 치부하기 어렵다는 것을 알 수 있다. 이러한 현실을 이해하고 접근해야 다른 문제들도 풀 수 있다.(계속)