[부동산 문제, 어떻게 풀 것인가 6] 임대주택 공급, 어떻게 접근해야 하나

문재인 정부는 출범 이래 부동산 안정화를 위해 총체적인 역량을 쏟아 왔으며, 온 국민의 시선도 부동산에 쏠려 있다. 이런 가운데 한 건축사업가가 <아시아엔>에 글을 보내왔다. 필자(김주안, 필명)는 시행사업 및 시공사업, 분양, 임대업 등 건설부동산 분야의 사업을 다년간 진행해 온 중견기업의 CEO다. <아시아엔>은 필자의 글을 시리즈로 연재한다. -편집자

[아시아엔=김주안 건축사업가] 공공건설임대와 민간건설임대, 둘 중 무엇을 활성화시켜야 할까? 국가가 주도하는 공공임대건설은 막대한 국민의 세금이 들어간다. 따라서 민간자본으로 시행하는 민간건설임대를 활성화하여 공급을 늘려야 한다.

현재 공공건설임대를 통한 공급은 10% 이하하며, 대부분의 공급은 민간건설임대를 통해 시행되고 있다. 정부는 임대주택 건설과 관련해 그린벨트를 보존하는 쪽으로 가닥을 잡은 한편, 국가 시설이 있는 부지를 물색하고 있다.

부동산 공급과 관련해선 다음과 같은 사항들을 검토해야 한다.

첫째, 도심지 과밀, 상업지역의 용적률을 완화하여 공급을 늘리되 용적률 거래제나 용적률 상향으로 인한 개발이익 일부환수 등의 방법이 검토되어야 한다.

용적률은 대지에 지을 수 있는 건축물의 총면적 비율이다. 용적률 거래제란 법에 의해 정해진 용적률을 다 활용하지 않은 경우에 그 용적률을 다른 건물 지을 곳에 팔 수 있게 하는 것이다. 이러한 용적률 거래제는 문화재가 발견된 경우 문화재 보존에도 기여함과 함께 토지주에게 용적률거래를 통한 보상도 가능하다는 점에서 긍정적으로 작용할 것이다.

둘째, 코로나19라는 전지구적 사태로 문화관광사업이 초토화되면서 호텔 등의 숙박시설 대부분이 폐업했거나 폐업을 검토 중이다. 현재 쏟아져 나오는 빈 객실들을 활용하는 방법도 검토해 볼 필요가 있다.

셋째, 아직도 도심지 내 취약한 밀집구조의 주거시설이 많으며, 리모델링해야 할 곳도 많다. 이에 대한 검토가 필요한 시점이다.

넷째, 재건축 및 재개발은 상당히 예민한 부분이지만 언제까지 규제만 할 수는 없다. 해당 지역 중엔 안전이 담보되지 않은 곳도 있다. 이를 검토할 때 보다 강력히 개발이익환수를 하여 서민주거안정에 지원하는 것도 고려해 봄직하다.

어떠한 부동산 공급정책이든지 국민에게 세금부담을 주지 않는 범위 내에서 방법을 찾아야 한다는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산을 통한 소득이 발생할시 적정한 세금을 거두어 이를 무주택 서민들에게 지원하게 된다면 이는 모두가 더불어 사는 선순환의 공생이 된다. 그러나 경제가 안 좋은 상황에서 부동산 세금 부담이 가중되면 그 부담은 집값 상승 등 어떤 형태로든 서민에게 부메랑이 돼 돌아올 수 밖에 없다.

연재를 마치며
연재를 통해 매매 따른 양도차익을 과도하게 얻는 투기나 불로소득을 근절한다면서 연 2%대의 순수익률을 얻는 임대업자를 잡고 있는게 문제임을 밝힌바 있다. 매입임대와 건설임대의 명확한 구분과 그에 따른 정책의 필요성, 전월세 보증금에 대해 이중으로 비용을 들여 가입하게 하는 현행법의 문제, 아파트 규제시 도시형 생활주택·주거용 오피스텔 등의 구분 입법 등에 대해서도 다뤘다.

또한 투기 방지, 집값 안정, 증세라는 3가지 목적을 달성하려 한다면 과도한 취득세를 부과하기 보단 자연스럽게 거래 활성화를 유도해 그 목적을 달성하고, 부동산 입법 시엔 무엇보다 공청회 등 국민 다양한 계층의 여론 수렴이 필요하다고 밝혔다. 세금을 과하게 거두어 모든 문제를 해결하려 하기 보다는, 거래활성화를 통해 소득 발생시 적정 세금징수로 무주택서민들에게 지원하는 선순환의 공생을 다시금 강조한다.

끝으로 임대사업자들에게 국가가 자진 신고를 받은 후 약속을 지키지 않는다면 향후 어떤 정책을 내놓더라도 국민과의 신뢰에 문제가 있을 수 있는 만큼, 소급적용이나 과태료 등의 책임을 묻지말고 대승적 차원에서 임대사업자들 끌어안음으로써 사회적 소모전을 벌이지 않는 포용적인 정책을 펼쳤으면 하는 바램이다.(끝)