[부동산 문제, 어떻게 풀 것인가 2] 건설임대와 매입임대, 무엇이 다른가
문재인 정부는 출범 이래 부동산 안정화를 위해 총체적인 역량을 쏟아 왔으며, 온 국민의 시선도 부동산에 쏠려 있다. 이런 가운데 한 건축사업가가 <아시아엔>에 글을 보내왔다. 필자(김주안, 필명)는 시행사업 및 시공사업, 분양, 임대업 등 건설부동산 분야의 사업을 다년간 진행해 온 중견기업의 CEO다. <아시아엔>은 필자의 글을 연재한다. -편집자
[아시아엔=김주안 건축사업가] 민간임대주택특별법에 따르면 임대업은 제조업인 건설임대와 매입임대로 나뉜다. 몇몇 언론은 임대업으로 투기를 했다고 보도하곤 하는데 그런 경우는 매입임대 중 일부에 해당된다. 일부 매입임대에서 일어나는 투기로 전체 임대업자를 호도해서는 안 된다.
앞서 월세는 수익률이 일반화되어 있어서 매매가를 쉽게 올릴 수 없다고 하였다. 다만 재건축, 재개발 등을 통해 향후 부동산가치가 오를 것을 고려해 투기가 이루어질 수는 있는데, 이 또한 매매를 통한 양도차익을 실현했을 때의 일이다. 월세로 전환 되어있는 경우에는 수익률이 고정돼 투기를 쉽사리 할 수도 없는데, 이는 투기지역 집값 안정의 실마리가 될 수 있을 것이다.
직접 건설하여 임대하는 경우는 말 그대로 시행·시공사업을 하는 제조업이다. 대부분의 시행·시공사는 건물을 짓고 분양해 자금을 회수한 후 그 이익을 바탕으로 다음 사업에 들어간다. 집을 한 채 짓고 나면 머리가 하얗게 된다는 말이 있다. 그 많은 민원에 시달려가며 큰 돈을 들여 건설했음에도, 자금이 건물에 묶인 채 연 4~5%의 수익률만 보고 사업하는 경우가 몇이나 되겠는가.
혹자는 기존 임대업자들에게 혜택을 주었으니 이를 철폐하자고 한다. 쉽게 말해 민간임대주택특별법에서 “월세를 연 5% 이상 인상하지 말라. 대신 취득세 등 혜택을 주겠다”고 한 것을 이제 바꾸겠다는 것이다. 일반 서민이 돈을 모아 작은 주택을 사서 임대하는 매입임대의 경우엔 취득세 감면 등의 혜택을 보는 것은 사실이다.
건설임대업의 경우 이야기가 조금 다르다. 현행법상 토지취득일로부터 60일 이내에 허가를 받아야만 취득세가 감면된다. 건축사를 섭외해 건축도면을 그리는데 1개월이 걸린다고 쳐도 건축심의와 허가까지 1개월에 마무리 지을 수 있을까? 더구나 요즘은 안전관련 건설법령이 강화되어 2개월 안에 허가를 받기란 사실상 불가능하다. 이런데도 혜택을 주었다는 것인지 묻고 싶다. 이는 현실을 고려하지 않은 탁상 입법 중 하나다.
건설임대업자는 큰 이익이 없는데도 국가가 말한 주택공급안정을 위해서 사심 없이 건설임대업을 등록하겠다고 나선 사업자다. 그런데 매입임대에서 일어나는 일부 투기꾼들 잡겠다고 건설임대업까지 동일시하는 것이 옳은 것일까?(계속)