경기도 시흥시 월곶동 풍림1차아이원아파트에서 입주자대표회의와 관리사무소·위탁관리업체 사이의 갈등이 이어지고 있다. 아시아엔은 주민대표의 권한과 명예, 외벽 도색공사, 장기수선충당금, 위탁관리업체와 행정기관의 책임 등을 여섯 차례에 걸쳐 살펴봤다. 마지막 7회에서는 개별 아파트의 갈등을 넘어 공동주택의 사적자치와 공공감독의 경계, 정부와 국회의 제도 개선 과제를 짚는다. <편집자>
경기도 시흥시 월곶동 풍림1차아이원아파트 사태를 취재하면서 줄곧 떠나지 않은 질문이 있다. 주민자치는 어디까지 주민에게 맡겨야 하며, 정부와 지방자치단체는 어디까지 관여해야 하는가.
공동주택은 기본적으로 주민들이 스스로 운영하는 생활공동체다. 주민이 동대표를 선출하고 입주자대표회의를 구성하며, 관리규약에 따라 공동의 문제를 결정한다. 관리비와 장기수선충당금도 함께 부담한다.
이러한 사적자치의 원칙은 존중돼야 한다. 그러나 자치가 제대로 작동하지 않을 때에도 모든 책임을 주민에게만 맡기는 것이 과연 옳은가.
2560세대가 거주하는 풍림1차에서는 회장 당선무효와 해임을 둘러싼 갈등이 법원 가처분 절차로 이어졌다. 입주자대표회의와 관리사무소는 회의실 사용과 자료 열람 문제를 놓고 서로 다른 주장을 펼쳤다.
약 9억원 규모의 외벽 도색공사를 둘러싸고는 민감한 대화가 오갔으며, 장기수선충당금의 적립과 사용 내역을 놓고도 의문이 제기됐다. 관리소장 교체 요구와 위탁관리업체의 대응, 시흥시의 행정감독 문제도 쟁점으로 떠올랐다.
물론 이러한 갈등이 곧 위법행위를 의미하는 것은 아니다. 당사자들의 주장이 엇갈리는 사안은 관련 자료와 법적 절차를 통해 판단해야 한다. 그러나 분쟁이 장기간 이어졌다는 사실 자체는 공동주택 관리체계가 제대로 작동하고 있는지 돌아보게 한다.
주민대표와 관리사무소, 누가 누구를 견제하나
입주자대표회의는 주민이 선출한 대표들로 구성된 의결기구다. 관리사무소는 법령과 관리규약, 대표회의의 적법한 의결에 따라 관리업무를 수행한다. 위탁관리 방식에서는 주택관리업체도 계약에 따른 책임을 진다. 어느 한쪽이 다른 한쪽을 마음대로 지배하는 구조가 아니다. 각각의 권한과 책임이 다르며, 서로 법령과 절차를 존중해야 한다.
문제는 권한을 둘러싼 다툼이 생겼을 때다. 대표회의는 주민의 뜻에 따라 관리업무가 이루어지고 있는지 확인하려 한다. 관리사무소는 법령과 관리규약에 맞지 않는 요구를 따를 수 없다고 주장할 수 있다. 이 과정에서 서로에 대한 불신이 깊어지면 주민들은 누구의 설명을 믿어야 할지 혼란스러워진다.
공동주택 관리 경험이 있는 김제완 세계로신문 대표는 이번 연재 초안을 검토하면서 대표회의와 관리사무소의 권한 관계를 명확히 해야 한다고 강조했다.
좋은 회장이 들어오면 문제가 해결되고, 그렇지 않으면 갈등이 반복되는 구조여서는 안 된다. 관리소장의 개인적 성실성에 따라 관리의 투명성이 크게 달라지는 구조도 마찬가지다.
사람이 바뀌더라도 주민의 돈과 권리가 보호되는 제도가 필요하다.
자료를 공개하는 것과 주민이 확인할 수 있는 것은 다르다
정부는 공동주택관리정보시스템(K-apt)을 운영하고 있으며, 공동주택관리법도 관리비와 회계, 입찰 등에 관한 정보 공개 절차를 규정하고 있다. 그러나 자료가 공개돼 있다는 사실과 주민이 그 자료를 충분히 이해하고 검증할 수 있다는 것은 다르다.
장기수선충당금이 얼마 남아 있는지만 알아서는 자금 흐름을 확인하기 어렵다. 과거 적립액과 매년 새로 들어온 돈, 공사별 집행액과 현재 잔액을 함께 살펴야 한다.
대규모 공사도 마찬가지다. 입찰공고와 낙찰금액만으로 공사비의 적정성을 판단하기 어렵다. 시방서와 공사 범위, 자재와 공법, 감리와 하자보수 조건까지 비교해야 한다. 주민들이 필요한 자료를 어렵지 않게 확인하고 이해할 수 있도록 공개 방식을 개선할 필요가 있다.
특히 수억원대 공사에 대해서는 지방자치단체나 외부 전문가가 공사원가와 입찰조건을 검토하도록 지원하는 방안을 확대할 수 있다. 김제완 대표가 오래전 제안했던 민간아파트 계약원가 심사도 같은 문제의식에서 출발했다.
주민대표의 결정권을 빼앗자는 것이 아니다. 비전문가인 주민대표가 충분한 정보를 가지고 합리적으로 결정하도록 돕자는 것이다.
분쟁이 생기면 결국 법원으로 가야 하나
공동주택관리법에는 공동주택관리 분쟁조정제도가 마련돼 있다. 중앙과 지방의 분쟁조정위원회는 입주자대표회의 구성과 운영, 관리기구, 관리비와 장기수선충당금, 공동시설의 유지·보수 등 여러 문제를 다룰 수 있다. 그런데도 공동주택의 갈등이 장기간 이어지고 결국 법적 다툼으로 번지는 사례가 발생한다. 제도가 존재한다는 사실만으로 충분하지 않다는 뜻이다.
주민들이 분쟁조정제도를 얼마나 쉽게 이용할 수 있는지, 조정 절차는 얼마나 신속하게 진행되는지, 조정이 실제 해결로 이어지는지를 점검해야 한다. 갈등이 발생할 때마다 주민이 개인 돈으로 변호사를 선임하고 법원에 가야 한다면 공적 조정제도의 실효성을 묻게 된다.
분쟁조정기구가 법률과 회계, 시설관리 분야의 전문성을 바탕으로 당사자들에게 실질적인 해결책을 제시할 수 있어야 한다. 소송으로 확대되기 전에 갈등을 조정하는 기능도 강화할 필요가 있다.
지방자치단체의 감독은 어디까지인가
공동주택관리법은 지방자치단체 등에 공동주택 관리에 관한 감독 권한을 부여하고 있다. 그러나 행정기관이 주민 사이의 모든 갈등을 해결하거나 일상적인 관리업무를 대신 결정할 수 있는 것은 아니다.
공적 감독의 핵심은 법령 위반 여부를 확인하고 필요한 조치를 취하는 데 있다. 잘못이 확인되면 시정을 요구하고, 그 조치가 실제로 이행됐는지도 살펴야 한다. 반대로 위법성이 확인되지 않았다면 그 판단의 근거를 분명하게 설명해야 한다. 어느 한쪽의 주장만 듣고 행정기관이 편을 들어서는 안 된다.
풍림1차에서도 시흥시의 감사 요청 처리와 후속 조치가 중요한 과제로 남아 있다. 주민들이 행정기관에 민원을 제기했을 때 무엇이 조사됐고 어떤 결과가 나왔으며, 이후 어떤 조치가 이루어졌는지 알 수 있어야 한다.
행정감독이 형식적인 서류 처리에 머물지 않고 실제 관리의 개선으로 이어지는지가 중요하다.
정부와 국회가 검토해야 할 다섯 가지 과제
월곶 풍림1차 사태를 통해 제기된 제도적 과제는 크게 다섯 가지로 정리할 수 있다.
첫째, 주민의 자료 접근권을 실질적으로 보장해야 한다. 회의록과 회계자료, 주요 공사 관련 문서의 공개 범위와 절차를 명확히 하고 주민들이 쉽게 확인할 수 있도록 해야 한다.
둘째, 대규모 공사에 대한 전문 검증을 강화해야 한다. 일정 규모 이상의 공사에는 공사원가와 시방서, 입찰조건에 관한 외부 자문을 지원하는 방안을 검토할 필요가 있다.
셋째, 위탁관리업체와 관리소장의 책임을 명확히 해야 한다. 민원 처리와 업무 평가, 관리업체 교체 시 자료 인수인계 등에 관한 절차가 실질적으로 작동해야 한다.
넷째, 공동주택관리 분쟁조정제도의 실효성을 높여야 한다. 주민이 과도한 비용과 시간을 들이지 않고도 전문적인 조정을 받을 수 있도록 접근성과 신속성을 개선해야 한다.
다섯째, 지방자치단체의 감독과 사후관리를 강화해야 한다. 감사와 시정명령이 내려진 경우 그 이행 여부까지 확인해 같은 문제가 반복되지 않도록 해야 한다.
이 가운데 일부는 현행 제도의 충실한 운영만으로 개선할 수 있고, 일부는 법령과 행정체계의 보완이 필요할 수 있다. 정부와 국회는 무엇이 법률 개정 사항이고 무엇이 행정 운영의 문제인지 구분해 실효성 있는 대안을 마련해야 한다.
사적자치는 책임을 떠넘기는 말이 아니다
공공의 개입을 확대하자는 주장에는 주민자치를 침해할 수 있다는 반론도 있다. 타당하게 검토해야 할 문제다. 공동주택은 국가가 직접 운영하는 공공기관이 아니다. 주민의 재산과 생활에 관한 일상적인 결정은 가능한 한 주민 스스로 내려야 한다.
그러나 주민자치를 존중한다는 이유로 공동자금의 관리와 대규모 공사, 심각한 분쟁을 주민 개인의 힘에만 맡겨서는 안 된다. 공공이 해야 할 일은 주민의 결정을 대신하는 것이 아니라 그 결정이 적법하고 투명하게 이루어질 수 있도록 안전장치를 마련하는 것이다. 자료를 공개하고, 전문가의 검증을 지원하고, 분쟁을 조정하고, 법령 위반이 확인되면 필요한 조치를 취하는 일이다.
김제완 대표가 오래전 제기했던 문제도 바로 여기에 있다. 사적자치라는 원칙은 중요하지만 주민 참여가 부족하고 공공의 감독까지 약해지면 누구도 충분히 책임지지 않는 공간이 생길 수 있다는 것이다.
월곶에서 시작된 질문, 전국의 아파트로
아시아엔의 이번 연재는 월곶 풍림1차아파트의 주민대표와 관리사무소 사이에서 발생한 갈등으로 시작됐다. 취재가 이어지면서 문제는 대표성에서 공사와 회계로, 위탁관리업체와 행정기관의 책임으로 넓어졌다.
아직 사실관계가 확인되지 않은 주장도 있고, 당사자들의 입장이 엇갈리는 쟁점도 남아 있다. 그에 대한 판단은 기록과 증거, 법적 절차에 따라 이루어져야 한다. 그러나 이번 사태가 던진 질문은 한 아파트에만 머물지 않는다.
주민은 관리비를 내고 장기수선충당금을 적립한다. 동대표를 뽑고 공동주택의 운영에도 참여한다. 그런데 문제가 발생했을 때 자신의 돈이 어떻게 사용됐는지 확인하기 어렵고, 관리주체와 갈등을 해결하기 위해 내용증명을 보내고 법원과 행정기관을 찾아다녀야 한다면 제도가 제대로 작동하고 있는지 되돌아봐야 한다.
주민이 주인이라는 말은 구호가 아니라 실제 권한이어야 한다.
누가 회장이 되고 누가 관리소장을 맡더라도 주민의 돈과 권리가 보호돼야 한다. 관리업체가 바뀌어도 기록과 책임은 이어져야 한다. 갈등이 발생하면 이를 해결할 공적인 장치가 작동해야 한다.
정부와 국회가 할 일은 주민자치를 빼앗는 것이 아니다. 주민자치가 실제로 작동할 수 있도록 투명성과 견제, 전문 검증과 공적 조정의 장치를 갖추는 것이다. 좋은 회장과 좋은 관리소장이 만나기를 기대하는 것만으로는 충분하지 않다.
사람의 선의에 기대지 않아도 주민의 돈과 권리가 안전한 아파트. 월곶에서 시작된 질문에 이제 지방자치단체와 정부, 국회가 답할 차례다.
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